Đất nông nghiệp là gì? Đất nông nghiệp có được xây dựng nhà không?

Thế nào gọi là đất nông nghiệp?

Khái niệm đất nông nghiệp được quy định trong Thông tư 27/2018/TT-BTNMT như sau:

“Nhóm đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác (kể cả đất làm bờ lô, bờ thửa nằm trong khu đất của một đối tượng sử dụng đất để phục vụ cho mục đích nông nghiệp của đối tượng đó)”.

 Đất nông nghiệp tiếng Anh gọi là Agricultural land. Trong bản đồ địa chính, đất nông nghiệp ký hiệu là NNP. Nhà nước giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi…

Đất nông nghiệp là đất như thế nào?

Có mấy loại đất nông nghiệp?

Căn cứ Điều 10, Luật Đất đai, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

• Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác
• Đất trồng cây lâu năm
• Đất rừng sản xuất
• Đất rừng phòng hộ
• Đất rừng đặc dụng
• Đất nuôi trồng thủy sản
• Đất làm muối
• Đất nông nghiệp khác

Để tìm hiểu thêm thông tin cũng như nắm được ký hiệu các loại đất nông nghiệp hãy tham khảo bài viết: Đất nông nghiệp gồm những loại đất nào?

Đất nông nghiệp có được xây dựng nhà ở không?

Căn cứ Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Theo quy định trên, đất đai phải được sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Căn cứ Điều 143, Điều 144, Luật Đất đai thì chỉ có đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (ODT) mới được phép xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình để phục vụ cuộc sống của con người. Hơn nữa, đất nông nghiệp chủ yếu được sử dụng để phục vụ mục đích phát triển ngành trồng trọt, chăn nuôi, học tập, nghiên cứu, thí nghiệm trong lĩnh vực nông nghiệp.

Vì vậy, người sử dụng đất không được tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp. Nếu cố tình vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định đồng thời phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả như tháo dỡ nhà ở đã xây dựng.

Để xây dựng nhà ở hợp pháp trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất ở và chỉ tiến hành xây dựng khi được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo hướng dẫn dưới đây.

Không được tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp

Hướng dẫn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Điều kiện

Căn cứ pháp lý:

Căn cứ Điểm d, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vì vậy, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 52, Luật Đất đai quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 59, Luật Đất đai quy định như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

…

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định”.

Căn cứ vào các quy định trên, điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là:

• Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nếu chưa có thì người dân phải chờ)
• Người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
• Được Uỷ ban nhân dân cấp huyện/tỉnh (tùy từng đối tượng) phê duyệt hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục

Để làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

- Một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài các giấy tờ nêu trên, người sử dụng đất nên mang theo CMND/CCCD còn hiệu lực để xuất trình khi được yêu cầu.

Người sử dụng đất phải chuẩn bị sổ đỏ để làm thủ tục

Quy trình thực hiện

Căn cứ Điều 69, Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT quy định trình tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Lưu ý: Nếu địa phương nơi bạn sinh sống đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì bạn có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.

Bước 2: Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra các giấy tờ. Sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

• Nếu hồ sơ của bạn đầy đủ và hợp lệ >> Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và gửi lại phiếu tiếp nhận cho người nộp đơn (trong phiếu tiếp nhận có ghi ngày hẹn trả kết quả).
• Nếu hồ sơ còn thiếu hoặc chưa hợp lệ thì người làm đơn phải bổ sung trong 3 ngày làm việc.

Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

• Thẩm tra hồ sơ
• Xác minh thực địa
• Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
• Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Người sử dụng đất nhanh chóng hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của cơ quan thuế.

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người làm đơn. Thời gian thực hiện được quy định như sau:

• Thời gian cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày.
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quá 25 ngày.

Lưu ý:

• Khoảng thời gian trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ
• Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật
• Không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

(Căn cứ Điều 61, Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT)

Số tiền sử dụng đất phải nộp khi làm thủ tục

Hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất phải nộp sẽ được chia thành các trường hợp sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Căn cứ Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Văn bản hợp nhất 57/VBHN-BTC quy định như sau:

“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở thì số tiền sử dụng đất được tính bằng công thức sau:

Số tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu?

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Căn cứ Điểm b, Khoản 2, Điều 5, Văn bản hợp nhất 57/VBHN-BTC quy định như sau:

“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền sử dụng đất được tính bằng công thức sau:

Lưu ý: 

Theo Điểm d, Khoản 2, Điều 5, Văn bản hợp nhất 57/VBHN-BTC việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng sang đất ở thì số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp sẽ được căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng.

Hạn mức giao đất nông nghiệp

Nhà nước quy định hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân tại Điều 129, Luật Đất đai. Theo đó, hạn mức giao đất nông nghiệp sẽ phụ thuộc vào loại đất nông nghiệp và từng vùng miền.

Ví dụ: Hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau:

• Tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long: Hạn mức giao đất không quá 3 héc ta với mỗi loại đất.
• Tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác: Hạn mức giao đất không quá 2 héc ta với mỗi loại đất.

Để tìm hiểu thêm thông tin, khách hàng hãy tham khảo bài viết: Hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân là bao nhiêu?

Nhóm đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp có chuyển nhượng được không?

Căn cứ Điều 188, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, đất nông nghiệp có thể chuyển nhượng được nếu có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý:

- Một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp như:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

(Căn cứ Điều 191, Luật Đất đai)

Xem thêm thông tin về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có điều kiện trong bài viết: Đất lâm nghiệp có được chuyển nhượng không?

Chuyển nhượng đất nông nghiệp

- Trường hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nếu có đủ các điều kiện sau đây:

• Có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
• Mục đích sử dụng với đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Kế hoạch này phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định.

(Căn cứ Điều 193, Luật Đất đai)

Giải đáp thắc mắc về đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp công ích là gì?

Đất nông nghiệp công ích là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích tại xã, phường, thị trấn của mỗi địa phương. Theo quy định hiện nay, quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản tại địa phương đó. Để tìm hiểu thêm thông tin về loại đất này, hãy tham khảo bài viết: Đất công ích là gì? Đất công ích có được cấp sổ đỏ không?

Đất nông nghiệp BHK là gì?

Đất nông nghiệp BHK là đất bằng trồng cây hàng năm khác. Đất BHK được sử dụng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và phát triển ngắn. Theo đó, thời gian từ lúc gieo trồng cho đến lúc thu hoạch các loại cây trồng trên đất BHK thường không quá 1 năm.

Đất nông nghiệp xen kẹt là gì?

Đất nông nghiệp xen kẹt là đất nông nghiệp có vị trí xen lẫn với đất ở trong khu dân cư hoặc phần diện tích đất còn dư sau khi thực hiện quy hoạch. Loại đất này thường có diện tích khá nhỏ, phân bố rải rác trong khu vực dân cư.

Đất nông nghiệp liền kề là gì?

Đất nông nghiệp liền kề là những mảnh đất nông nghiệp có vị trí liền nhau, nối tiếp nhau trong một khu vực địa lý nhất định.

Đất nông nghiệp viết tắt là gì?

Đất nông nghiệp không liền kề đất ở là gì?

Đất nông nghiệp không liền kề với đất ở là những mảnh đất nông nghiệp có vị trí tách biệt hoàn toàn với đất ở.

Đất nông nghiệp 50 năm là gì?

Đất nông nghiệp 50 năm là loại đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Thông thường khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm. Một số trường hợp sẽ được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất (với trường hợp thuê đất nông nghiệp) với thời hạn không quá 50 năm. Xem thêm thông tin trong bài viết: Đất 50 năm có được phép xây nhà và cấp sổ đỏ không?

Đất nông nghiệp sạch là gì?

Đất nông nghiệp sạch là đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp tránh hoặc giảm thiểu phân bón hóa học, thuốc trừ sâu làm ảnh hưởng tới sức khỏe của người tiêu dùng, gây ô nhiễm không khí, nguồn nước, đất. Các sản phẩm nông nghiệp sạch thường có giá thành cao nhưng vẫn được rất nhiều khách hàng ưa chuộng vì đảm bảo sức khỏe khi sử dụng.

Đất rừng có phải là đất nông nghiệp không?

Có. Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đều là các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Như vậy, đất nông nghiệp bao gồm rất nhiều loại đất khác nhau để phục vụ mục đích phát triển ngành trồng trọt, chăn nuôi tại nước ta. Người sử dụng đất không được tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp nếu chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.