Đất nông nghiệp gồm những loại đất nào?

Đất nông nghiệp là gì?

Trong Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất nông nghiệp được định nghĩa như sau:

“Nhóm đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác (kể cả đất làm bờ lô, bờ thửa nằm trong khu đất của một đối tượng sử dụng đất để phục vụ cho mục đích nông nghiệp của đối tượng đó)”.

Ký hiệu đất nông nghiệp trong bản đồ địa chính là NNP. Đây là loại đất khá phổ biến ở các địa phương trên cả nước, đặc biệt là các vùng nông thôn.

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp bao gồm những loại đất nào?

“Đất nông nghiệp bao gồm những loại đất gì?” là một câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Căn cứ Điều 10, Luật Đất đai, đất nông nghiệp của nước ta bao gồm những loại đất sau:

Đất trồng cây hàng năm

Đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây sau:

• Các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá 1 năm
• Các loại cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá năm 5 năm
•  Các loại cây hàng năm được trồng theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ.

Trong bản đồ địa chính, đất trồng cây hàng năm được ký hiệu là CHN. Đất trồng cây hàng năm bao gồm:

• Đất trồng lúa (ký hiệu: LUA)
• Đất trồng cây hàng năm khác (ký hiệu: HNK).

Đất trồng cây lâu năm

Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm như:

- Cây công nghiệp lâu năm: Cây cao su, cà phê, hồ tiêu, ca cao, chè, điều, dừa…

- Cây ăn quả lâu năm: Cây cam, cây bưởi, chôm chôm, măng cụt, sầu riêng, nhãn, vải, mận, mơ…

 - Cây dược liệu lâu năm: Cây hồi, cây long não, quế, sâm, đỗ trọng…

- Các loại cây lâu năm khác: là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (cây bạch đàn, cây lộc vừng, cây xoan, hoa sữa…).

- Bao gồm cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.

Trong bản đồ địa chính, đất trồng cây lâu năm được ký hiệu là CLN.

Các loại đất nông nghiệp

Đất rừng sản xuất

Đất rừng sản xuất được sử dụng để phát triển rừng phục vụ cho mục đích:

• Cung cấp lâm sản
• Sản xuất, kinh doanh lâm, nông, ngư nghiệp kết hợp
• Du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí
• Cung ứng dịch vụ môi trường rừng.

Trong bản đồ địa chính, đất rừng sản xuất được ký hiệu là RSX. Đất rừng sản xuất bao gồm các loại đất sau:

• Đất có rừng sản xuất là rừng tự nhiên (ký hiệu: RSN)
• Đất có rừng sản xuất là rừng trồng (ký hiệu: RST)
• Đất đang được sử dụng để bảo vệ, phát triển rừng sản xuất (RSM).

Đất rừng phòng hộ

Đất rừng phòng hộ được sử dụng để phát triển rừng phục vụ cho các mục đích sau:

• Bảo vệ nguồn nước
• Bảo vệ đất, chống xói mòn, sạt lở, lũ quét, lũ ống
• Chống sa mạc hóa, hạn chế thiên tai
• Điều hòa khí hậu
• Góp phần bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh
• Kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí
• Cung ứng dịch vụ môi trường rừng.

Ký hiệu đất rừng phòng hộ trong bản đồ địa chính là RPH. Đất rừng phòng hộ bao gồm các loại đất sau:

• Đất có rừng phòng hộ là rừng tự nhiên (ký hiệu: RPN)
• Đất có rừng phòng hộ là rừng trồng (ký hiệu: RPT)
• Đất đang được sử dụng để bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ (ký hiệu: RPM).

Đất rừng đặc dụng

Đất rừng đặc dụng được sử dụng để phát triển rừng, phục vụ cho các mục đích sau:

• Bảo tồn hệ sinh thái rừng tự nhiên, nguồn gen sinh vật rừng
• Nghiên cứu khoa học
• Bảo tồn di tích lịch sử - văn hóa, tín ngưỡng, danh lam thắng cảnh kết hợp du lịch sinh thái
• Nghỉ dưỡng, giải trí trừ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt của rừng đặc dụng
• Cung ứng dịch vụ môi trường rừng.

Trong bản đồ địa chính, đất rừng đặc dụng được ký hiệu là RDD. Đất rừng đặc dụng bao gồm các loại đất sau:

• Đất có rừng đặc dụng là rừng tự nhiên (ký hiệu: RDN)
• Đất có rừng đặc dụng là rừng trồng (ký hiệu: RDT)
• Đất đang được sử dụng để bảo vệ, phát triển rừng đặc dụng (ký hiệu: RDM)

Đất nuôi trồng thủy sản

Đất nuôi trồng thủy sản là đất được sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thủy sản nước lợ, nước mặn và nước ngọt. Đất nuôi trồng thủy sản được ký hiệu là NTS.

Đất nuôi trồng thủy sản

Đất làm muối

Đất làm muối là ruộng muối để sử dụng vào mục đích sản xuất muối. Trong bản đồ địa chính, đất làm muối được ký hiệu là LMU.

Đất nông nghiệp khác

Đất nông nghiệp khác bao gồm các loại đất sau:

• Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt.
• Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.
• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
• Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Trong bản đồ địa chính, đất nông nghiệp khác được ký hiệu là NKH.

Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi

Đất nông nghiệp có thể chuyển sang đất ở được không?

Căn cứ Điều 57, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 10, Luật Đất đai. Vì vậy, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 59, Luật Đất đai. Cụ thể:

• Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.
• UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.

- Ngoài ra, theo Điều 52, Luật Đất đai, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

• Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, đất nông nghiệp có thể chuyển sang đất ở được nhưng người sử dụng đất sẽ phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và được sử cho phép của UBND cấp tỉnh/huyện.

Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Để chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất cần thực hiện theo hướng dẫn sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

• Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Người sử dụng đất cần chuẩn bị sổ đỏ

Bước 2: Nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để tiến hành xử lý.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra các giấy tờ. Nếu hồ sơ của bạn chưa đầy đủ, các giấy tờ chưa hợp lệ thì phải nộp bổ sung trong 3 ngày làm việc.

Bước 4: Sau khi nhận được hồ sơ của bạn, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện một số công việc theo hướng dẫn tại Khoản 2, Điều 69, Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT như:

• Thẩm tra hồ sơ
• Xác minh thực địa
• Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
• Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 5: Bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 6: Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho bạn. Tuy nhiên, với các khu vực sau thì thời gian xử lý có thể kéo dài hơn nhưng không quá 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ:

• Các xã miền núi, hải đảo.
• Các xã ở thuộc vùng sâu, vùng xa
• Các xã ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý: Khoảng thời gian trên không tính các ngày lễ theo quy định của pháp luật và không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. 

Số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở còn phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể:

- Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Căn cứ Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Văn bản hợp nhất 57/VBHN-BTC quy định như sau:

“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo quy định trên thì số tiền sử dụng đất được tính như sau:

Số tiền sử dụng đất phải nộp

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Căn cứ Điểm b, Khoản 2, Điều 5, Văn bản hợp nhất 57/VBHN-BTC quy định như sau:

“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Nếu thuộc trường hợp trên thì số tiền sử dụng đất được tính như sau:

Lưu ý: Cơ quan thuế sẽ dựa vào thông tin ghi trên Giấy chứng nhận để tính toán số tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Như vậy, đất nông nghiệp bao gồm rất nhiều loại đất khác nhau như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ… Người dân không được tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.