Đất công ích là gì? Đất công ích có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định hiện nay, đất đai được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, tuy nhiên không có quy định nào nhắc đến đất công ích. Mặc dù là loại đất khá phổ biến tại các địa phương nhưng đất công ích vẫn là khái niệm xa lạ với nhiều người.

Đất công ích là gì?

Đất công ích là loại đất được sử dụng vào mục đích công ích tại các địa phương như: xây dựng các công trình công cộng của xã/phường/thị trấn, xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương... Đất công ích còn được gọi là đất 5%.

Mục đích sử dụng đất công ích

Căn cứ Khoản 2, Điều 132, Luật Đất đai quy định mục đích sử dụng đất công ích là:

- Xây dựng các công trình công cộng của xã/phường/thị trấn bao gồm:

• Công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng 
• Y tế, giáo dục
• Chợ
• Nghĩa trang, nghĩa địa
• Các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh.

- Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng theo quy định trên.

- Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Đất công ích được sử dụng vào mục đích giáo dục

Lưu ý:

- Với diện tích đất công ích chưa sử dụng vào các mục đích nêu trên thì UBND cấp xã sẽ cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời gian sử dụng đất công ích đối với mỗi lần thuê không quá 5 năm.

Số tiền thu được từ việc cho thuê phải nộp vào ngân sách nhà nước do UBND cấp xã quản lý. Khoản tiền này chỉ được sử dụng cho nhu cầu công ích của xã/phường/thị trấn theo quy định.

- Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích sẽ do UBND cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch. Trong đó, kế hoạch sử dụng đất công ích đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(Căn cứ Khoản 3, Khoản 4, Điều 132, Luật Đất đai)

Đất công ích có được cấp sổ đỏ không?

Sổ đỏ là tên gọi phổ biến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ Điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

..”.

Theo quy định trên thì người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã/phường/thị trấn sẽ không được cấp sổ đỏ.

Đất công ích không được cấp sổ đỏ

Đất công ích có được phép chuyển nhượng không?

Căn cứ Điều 188, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Theo quy định trên thì điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai là:

• Có Giấy chứng nhận
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo phân tích ở trên thì đất công ích không được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ). Vì vậy, đất công ích không được phép chuyển nhượng theo quy định trên.

Đất công ích có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi không?

Căn cứ pháp lý

Căn cứ Điều 76 Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Theo quy định trên thì đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã/phường/thị trấn sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích sẽ được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) khi Nhà nước thu hồi đất.

Đất công ích không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Chi phí đầu tư vào đất còn lại

Căn cứ Khoản 2, Điều 3, Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTNMT quy định về chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

• Chi phí san lấp mặt bằng.
• Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
• Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
• Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại

Căn cứ Khoản 3, Điều 3, Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTNMT quy định điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:

- Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất.

- Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Lưu ý: Nếu không có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại dựa vào tình hình thực tế tại địa phương.

Công thức tính chi phí đầu tư vào đất còn lại

Căn cứ Khoản 4, Điều 3, Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTNMT quy định như sau:

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Công thức tính chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:

Trong đó:

• P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại.
• P1: Chi phí san lấp mặt bằng.
• P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
• P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
• P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
• T1: Thời hạn sử dụng đất.
• T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Lưu ý: Nếu thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất sẽ được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

Các quy định khác về đất công ích

Căn cứ Khoản 1, Điều 132, Luật Đất đai quy định như sau:

- Để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương, mỗi xã/phường/thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản (tùy vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương).

Các quy định mới nhất về đất công ích

- Với các địa phương đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để:

• Xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương
• Giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

- Chủ tịch UBND xã/phường/thị trấn là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích.

Như vậy, đất công ích là loại đất được sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng tại địa phương, xây nhà tình nghĩa, nhà tình thương… Đất công ích sẽ không được cấp sổ đỏ, không được chuyển nhượng và không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.