Quyền sử dụng đất nông nghiệp và điều kiện thực hiện các quyền

Nhà nước giao đất nông nghiệp cho người dân để thực hiện sản xuất, học tập, nghiên cứu, thí nghiệm về nông - lâm - ngư nghiệp, trồng rừng, bảo vệ, phát triển rừng. Vậy người sử dụng đất nông nghiệp có những quyền gì?

Quyền sử dụng đất nông nghiệp

Căn cứ Khoản 1, Điều 179, Luật Đất đai quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có các quyền sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất.

- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

- Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.

- Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

- Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, ngoài các quyền chung của người sử dụng đất, quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

• Quyền chuyển đổi
• Quyền chuyển nhượng
• Quyền cho thuê
• Quyền cho thuê lại
• Quyền thừa kế
• Quyền tặng cho
• Quyền thế chấp quyền sử dụng đất
• Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

Quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Điều kiện thực hiện các quyền sử dụng đất nông nghiệp

Căn cứ Điều 188, Luật Đất đai quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.

Căn cứ quy định trên, người sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi:

- Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận (áp dụng với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất).

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền trên còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai. Khi thực hiện các quyền phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Các quyền có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Điều kiện thực hiện các quyền là gì?

Lưu ý khi thực hiện quyền sử dụng đất nông nghiệp

Để đảm bảo thực hiện các quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo đúng quy định của pháp luật thì người sử dụng đất cần lưu ý một số điều sau:

Lưu ý về việc chuyển đổi đất nông nghiệp

Căn cứ Điều 190, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì:

• Chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn
• Không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng khu vực địa lý sinh sống để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

Căn cứ Điều 191, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Như vậy, theo quy định trên:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất dưới đây của hộ gia đình, cá nhân:

• Quyền sử dụng đất trồng lúa
• Quyền sử dụng đất rừng phòng hộ
• Quyền sử dụng đất rừng đặc dụng

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được:

• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong:

• Khu vực rừng phòng hộ
• Phân khu bảo vệ nghiêm ngặt
• Phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng

Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

Căn cứ Khoản 1, Khoản 2, Điều 192, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó”.

Theo quy định trên:

- Trường hợp đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng >> Chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Trường hợp được Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ >> Chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Như vậy, quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại… Để thực hiện các quyền trên, thì người sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai.