Chuyển đất ao sang đất thổ cư có được không? Mất phí bao nhiêu?

Trong các văn bản pháp luật hiện nay không có quy định về đất thổ cư. Đất thổ cư chỉ là tên gọi phổ biến của người dân để chỉ đất ở.

Đất ao có phải là đất thổ cư không?

Đất ao là những khu đất trũng sâu, có nước thường nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở. Các khu đất ao thường dùng để nuôi thủy hải sản hoặc dùng làm cảnh… Theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai thì đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định của nhóm đất nông nghiệp.

Để xác định đất ao có phải đất ở không, người sử dụng đất có thể kiểm tra thông tin đó trên loại giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hầu hết đất ao là đất nuôi trồng thủy sản, được xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Theo đó, chủ sở hữu sẽ không thể xây dựng nhà ở nếu chưa được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

Đất ao thổ cư là gì?

Chuyển đất ao sang đất thổ cư có được không?

Căn cứ Điểm d, Điểm e, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

...

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”.

Theo quy định trên, dù đất ao được xác định là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì đều có thể chuyển sang đất thổ cư nếu được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, căn cứ Điều 52, Luật Đất đai quy như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, điều kiện để đất ao được chuyển sang đất thổ cư là:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển mảnh đất đó sang đất ở. Trường hợp không được phép thì người sử dụng đất phải chờ đến khi có kế hoạch chuyển đổi. 
• Người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

- Về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 59, Luật Đất đai như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức
• Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Xem ngay: Đất thổ cư có bị quy hoạch không theo quy định của pháp luật? để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Chuyển đất ao sang đất thổ cư

Thủ tục chuyển đất ao sang đất thổ cư

Hồ sơ cần chuẩn bị

Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định các giấy tờ mà người sử dụng đất cần chuẩn bị để chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tải tại đây.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Quy trình thực hiện

Bước 1: Sau khi điền thông tin vào mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, người dân cần đến phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để nộp hồ sơ.

Bước 2: Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ ghi thông tin vào sổ tiếp nhận và gửi lại phiếu tiếp nhận cho người dân. Trong phiếu tiếp nhận có ghi rõ hạn trả kết quả.

Lưu ý: Nếu cần bổ sung thêm giấy tờ, người dân sẽ nhận được thông báo trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc. Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ hướng dẫn người sử dụng đất nộp hồ sơ bổ sung theo quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu của người dân. Trong giai đoạn này, bạn sẽ nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) từ cơ quan thuế. Trong thời hạn cho phép hãy nhanh chóng nộp tiền để thủ tục xử lý hành chính không bị gián đoạn.

Bước 4: Trả kết quả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ, ngày lễ tết và khoảng thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân.

Chuyển đất ao sang đất thổ cư mất phí bao nhiêu?

Chuyển đất ao sang đất thổ cư mất các loại phí sau:

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất được chia thành 2 trường hợp sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Căn cứ Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, số tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, áp dụng với 2 trường hợp sau:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở
• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở

Nếu thuộc trường hợp trên thì số tiền sử dụng đất phải nộp được tính như sau:

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở được quy định tại Điểm b, Khoản 2 Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Công thức tính toán trong trường hợp này như sau:

Lưu ý:

- Cách tính trên áp dụng với hộ gia đình và cá nhân

- Nếu bạn cảm thấy các tính trên quá phức tạp thì cũng đừng quá lo lắng bởi khi làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ tính toán dựa trên thông tin về khu đất ghi trên Giấy chứng nhận và gửi thông tin đến cho bạn.

Xem thêm: Nợ tiền sử dụng đất thổ cư là gì? Thủ tục ghi nợ như thế nào? để áp dụng khi gặp khó khăn về tài chính.

Phí chuyển đất ao sang đất thổ cư

Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất thổ cư sẽ do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Mà mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5% theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).

Vậy lệ phí trước bạ phải nộp được tính bằng công thức sau:

Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ Điểm i, Khoản 1, Điều 5, Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định như sau:

“Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí

Căn cứ điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.

1. Đối với các khoản phí

...

i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.

Như vậy, mức phí thẩm định hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất thổ cư sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.

Phí thẩm định hồ sơ

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ áp dụng với trường hợp cấp mới. Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về mức lệ phí này nhưng mức thu tối đa chỉ 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Như vậy, để chuyển đất ao sang đất thổ cư, người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích và gửi đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết. Việc chuyển đổi sẽ mất lệ phí, cơ quan thuế sẽ thông báo khoản thu này để người dân thực hiện nghĩa vụ của mình.