Đất ở là gì? Có nên đầu tư đất ở trong năm nay?

Khái niệm đất ở?

Trong Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất ở được định nghĩa như sau:

“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở”.

Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được ký hiệu là OTC. Việc xác định loại đất ở sẽ dựa trên một trong số các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận theo quy định trên.

Như vậy, khách hàng kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận để biết được mảnh đất đó có phải là đất ở hay không.

Xem ngay: Đất thổ cư có phải là đất ở không theo quy định của pháp luật?

Đất ở tiếng anh là gì?

Phân loại đất ở

Theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất ở được chia thành 2 loại:

- Đất ở tại nông thôn (ký hiệu: ONT): là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, 

- Đất ở tại đô thị (ký hiệu: ODT) là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, 

Lưu ý: Các lô đất tọa lạc ở khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại thuộc xã quản lý thì vẫn được coi là đất ở tại đô thị.

Đất ở có thời hạn sử dụng không?

Hiện nay, Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng một trong hai hình thức sau:

• Sử dụng đất ổn định lâu dài
• Sử dụng đất có thời hạn.

Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 125, Luật Đất đai thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là đất được sử dụng ổn định lâu dài. Như vậy, đất ở không có thời hạn sử dụng, chủ sở hữu sẽ được sử dụng đất không giới hạn về thời gian.

Quy định về đất ở và đất vườn liền kề trên cùng một thửa đất

Theo Điều 10, Luật Đất đai thì căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai sẽ được xếp vào một trong các nhóm đất như: Nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng (chưa xác định mục đích sử dụng). Tuy nhiên, trong các điều, khoản đó không nhắc đến đất vườn. Việc xác định nó là đất trồng cây (nhóm đất nông nghiệp) hay đất ở còn phụ thuộc vào quy định tại Điều 103, Luật Đất đai như sau:

“1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này”.

Xem ngay: Đất vườn có được xây nhà không theo nguyên tắc sử dụng đất?

Đất ở và đất vườn liền kề

Thực trạng giá đất tại một số khu vực hiện nay

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam Quý II & 6 tháng đầu năm 2021, giá đất ở một số khu vực có hiện tượng "sốt đất" như Hòa Lạc, Sơn Tây, Hoài Đức... đã có dấu hiệu bình ổn. Tình trạng đầu tư đất theo phong trào, đám đông... làm cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, không chuyên phải chịu hậu quả nặng nề. Một số nhà đầu tư phải giao bán cắt lỗ để thu hồi dòng vốn.

• Tại thành phố Hồ Chí Minh, vì thiếu nguồn dự án nên xảy ra hiện hiện gom đất, gom sổ để tạo sản phẩm phân lô, phân nền. Hiện tượng này diễn ra rất mạnh tại một số huyện như Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi…
• Giao dịch từ các dự án bất động sản từ một số tỉnh thành như Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Bắc Ninh cũng giảm mạnh.
• Tại Thanh Hóa, hoạt động đấu giá cũng chững lại vì dịch Covid
• Tại Đà Nẵng giá đất đã ổn định lại, giá đất dao động từ 12 - 15 triệu đồng/m2
• Tại Khánh Hòa, giá đất dao động từ 35 - 40 triệu/m2
• Tại Ninh Thuận, có khoảng 200 giao dịch, có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ/lô đất, chủ yếu đến từ các dự án có vị trí đẹp
• Tại Cần Thơ, giá đất trung bình từ 22 triệu đồng/m2 tại các quận ven nội đô thành phố, khu vực quận trung tâm thì mức giá trung bình từ 35 - 40 triệu/m2...

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ: "Qua quan sát của tôi, trong cơn “sốt đất” vừa rồi và hiện tại, có những dự án đất nền vẫn có tỉ lệ hấp thụ và giao dịch thành công rất cao". Các dự án đó có một số điểm chung như:

• Dự án có tính chất pháp lý rõ ràng (có sổ đỏ)
• Chất lượng dự án tốt, có thể tạo dựng cuộc sống chất lượng về sau
• Mức giá hợp lý
• Uy tín của chủ đầu tư được đánh giá cao.

Khi tình trạng "sốt đất" đã chấm dứt mà giá đất của một số dự án vẫn cao thì tỉ lệ tiêu thụ rất thấp. Còn những dự án mà giá đất được điều chỉnh hợp lý thì tỉ lệ tiêu thụ sẽ được cải thiện.

Ông Đính chia sẻ: "Những dự án ở Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, Phú Thọ, Vĩnh Phúc... mà chúng tôi theo dõi thấy có sự điều chỉnh mức giá đất hợp lý thì tỉ lệ hấp thụ rất tốt và nhanh hút nhà đầu tư".

Ngoài ra, theo nhận định tình hình thị trường bất động sản trong quý II/2021, Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết, đất ở vẫn là sản phẩm được nhà đầu tư quan tâm nhất tại Hà Nội, Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận.

Có nên đầu tư đất ở trong năm nay không?

Đất ở có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, đây chính là một lợi thế cạnh tranh lớn so với các loại đất khác. Về cơ bản đất đai không sinh sôi thêm ra, trong khi nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, về lâu dài đất đai sẽ ngày càng tăng giá.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ở thời điểm hiện tại trước khi đầu tư vào đất các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng. Trong mấy tháng đầu năm đã xảy ra tình trạng "sốt đất", giá đất là giá ảo, dù bây giờ giá đất đã giảm nhưng vẫn ở mức cao so với giá trị thật. Vì vậy, nhà đầu tư nên tính toán thận trọng, lên kế hoạch dài hạn với lộ trình tài chính rõ ràng trước khi đầu tư vào đất ở.

Nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư

Các khái niệm liên quan đến đất ở

Đất ở liền kề là gì?

Đất ở liền kề là những lô đất ở được bố trí gần nhau, có diện tích tương đương nhau và cùng thuộc một dự án.

Ngoài ra, đất ở liền kề cũng được hiểu theo một nghĩa khác là những mảnh đất vườn, ao gắn liền kề với đất ở được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở sau khi được sự cho phép của UBND cấp huyện/tỉnh. Theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT: 

“Trường hợp thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

Đất ở lâu dài là gì?

Đất ở lâu dài là loại đất ở thông thường dùng để xây dựng nhà ở và các công trình khác để phục vụ cuộc sống. Loại đất này không bị giới hạn về thời gian sử dụng đất.

Như vậy, đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng lâu dài nên nó có giá trị nhất trong các loại đất. Đây là kênh đầu tư được rất nhiều người lựa chọn vì tiềm năng sinh lời được kỳ vọng khá cao.