Đất vườn có được xây nhà không theo nguyên tắc sử dụng đất?

Đất vườn là đất gì?

Đất vườn là phần diện tích gắn liền với đất ở thường dùng để trồng rau, hoa màu hoặc trồng xen kẽ các loại cây. Đất vườn có thể liền kề, cùng thửa với đất ở hoặc được tách thửa riêng.

Căn cứ Điều 103, Luật Đất đai quy định đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

Đất vườn có được xây nhà không?

Căn cứ Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai quy định như sau

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Như vậy đất đai phải được sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật.

Hiện nay chỉ có đất ở (đất thổ cư) là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống. Trường hợp đất vườn được xác định là đất trồng cây thuộc nhóm đất nông nghiệp thì sẽ không thể xây dựng nhà trên mảnh đất đó.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 57, Luật Đất đai, chủ sở hữu có thể làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư. Sau khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có thể xây dựng nhà trên mảnh đất đó sau khi được chuyển đổi thành đất ở.

Đất vườn thổ cư là gì?

Hướng dẫn cách chuyển đất vườn thành đất xây nhà

Để chuyển đất vườn thành đất xây nhà, chủ sở hữu mảnh đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Quy trình thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tải tại đây.
• Sổ đỏ/Sổ hồng.

Sau khi điền đầy đủ thông tin vào mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất thì mang bộ hồ sơ đó đến bộ phận 1 cửa cấp huyện để nộp.

Lưu ý: Nếu tại địa phương nơi có đất chưa thành lập bộ phận 1 cửa thì bạn cần nộp hồ sơ trực tiếp tại phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Nếu hồ sơ của bạn cần bổ sung giấy tờ thì bộ phận liên quan sẽ thông báo trong thời hạn 3 ngày.

Bước 4: Hồ sơ của bạn sẽ được gửi về phòng Tài nguyên và Môi trường. Sau đó, bộ phận liên quan sẽ tiến hành xác thực thông tin, xác minh thực địa, kiểm tra nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người làm đơn.

Ngoài ra, để phê duyệt hồ sơ này, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường cần phải đối chiếu với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở không (Nếu chưa có thì chủ sở hữu phải đợi đến khi có kế hoạch).

Bước 5: Chủ ở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) theo thông báo từ cơ quan thuế. 

Bước 6: Nếu hồ sơ của bạn hợp lệ sẽ được trình lên UBND cấp huyện để phê duyệt. Sau đó, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Bước 7: Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ bạn sẽ nhận được kết quả. Sau khi hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở được phê duyệt bạn có thể tiến hành xây dựng nhà trên mảnh đất này.

Xem ngay: Đất thổ cư có phải là đất ở không theo quy định của pháp luật?

Đất thổ vườn có được xây nhà không?

Xây nhà trên đất vườn khi chưa được phép có bị phạt không?

Có. Nếu chủ sở hữu xây nhà trên đất vườn (chưa được xác định là đất ở) sẽ bị phạt hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Mức xử phạt được quy định tại Điều 11, Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

“Điều 11. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm b và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai

1. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đồ thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này”.

>> Mức phạt hành chính với trường hợp vi phạm xây nhà trên đất vườn khi chưa được phép dao động từ 2.000.000 - 200.000.000 đồng tùy thuộc vào diện tích mảnh đất. Ngoài việc nộp phạt, chủ sở hữu sẽ phải khôi phục lại tình trạng của đất, trong trường hợp này là phá dỡ nhà.

Giải đáp các thắc mắc liên quan đến đất vườn

Đất vườn thổ cư là gì?

Trong Luật Đất đai hiện nay không có quy định nào về đất vườn thổ cư hay đất thổ vườn. Đó chỉ là tên gọi phổ biến của người dân về phần đất vườn và đất thổ cư cùng trong một thửa đất. Đất vườn và đất thổ cư là hai loại đất có mục đích sử dụng đất khác nhau. Đất thổ cư dùng để xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống. Đất vườn thường được dùng để trồng trọt, chăn nuôi...

Đất vườn thổ cư có được xây nhà không?

Nhiều người thắc mắc không biết "Đất thổ vườn có được xây nhà không?". Theo quy định hiện nay, chỉ có phần diện tích đất thổ cư (đất ở) mới được phép xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây nhà trên phần diện tích đất vườn thì người dân phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đất vườn tạp là đất gì?

Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường: "Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại".

Như vậy, đất vườn nếu không được công nhận là đất ở sẽ không thể xây nhà theo quy định. Nếu chủ sở hữu cố tình xây nhà khi chưa được phép sẽ bị xử phạt hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục.