Chuyển đất kinh doanh sang đất ở có được không?

Đất kinh doanh là gì?

Trong Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất sản xuất kinh doanh được định nghĩa như sau:

“Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là đất làm mặt bằng để xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện, sân kho và nhà kho của tổ chức kinh tế); đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm”.

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được ký hiệu là CSK và thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định phân loại đất.

Đất sản xuất, kinh doanh

Chuyển đổi đất kinh doanh sang đất ở có được không?

Căn cứ Điểm e, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”.

Như vậy, để chuyển đất kinh doanh sang đất ở thì chủ sở hữu phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai. Cụ thể:

• Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, chỉ khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và người làm đơn phải thể hiện rõ nhu cầu sử dụng đất trong đơn chuyển đổi thì mới có thể chuyển đất kinh doanh sang đất ở.

Lưu ý:

Theo Điều 59, Luật Đất đai, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Chuyển đổi đất kinh doanh sang đất ở

Hướng dẫn chuyển đổi đất kinh doanh sang đất ở

Hồ sơ cần chuẩn bị

Để chuyển đất kinh doanh sang đất ở, chủ sở hữu chỉ cần thực hiện theo hướng dẫn sau:

Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người làm đơn phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ đầy đủ gồm các giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tải tại đây.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Quy trình thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện. Nếu tại địa phương chưa có bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 2: Sau khi nhận được bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu sử dụng đất của bạn.

Bước 3: Hồ sơ của bạn sẽ được trình lên UBND cấp huyện để xem xét và phê duyệt.

Bước 4: Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

 Bước 5: Cơ quan thuế sẽ gửi thông báo yêu cầu hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) theo thời hạn trong văn bản đính kèm.

Bước 6: Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, quyết định cho phép chuyển đất kinh doanh sang đất ở sẽ được gửi về cho bạn.

Xem ngay: Đất thổ cư có phải là đất ở không theo quy định của pháp luật?

Quy trình chuyển đất kinh doanh sang đất ở

Chuyển đất kinh doanh sang đất ở mất bao nhiêu tiền?

Căn cứ Điểm c, Khoản 2, Điều 5 Văn bản hợp nhất 57/VBHN-BTC quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) sang đất ở áp dụng với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Lưu ý: Khi làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh sang đất ở, cơ quan thuế sẽ dựa trên thông tin trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) để tính toán số tiền mà chủ sở hữu phải nộp.

Như vậy để chuyển đất kinh doanh sang đất ở bạn phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và tại địa phương có quy định vị trí thửa đất của bạn được phép chuyển sang mục đích sử dụng khác.