Kinh doanh đất nền là gì? 7 kinh nghiệm kinh doanh đất nền hiệu quả

Kinh doanh đất nền là gì?

Kinh doanh đất nền là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động mua bán, cho thuê… đất nền nhằm mục đích sinh lời. Việc kinh doanh đất nền phải đảm bảo các nguyên tắc theo Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản, bao gồm:

• Bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
• Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
• Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
• Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

7 kinh nghiệm kinh doanh đất nền hiệu quả

Những lưu ý khi đầu tư đất nền được chia sẻ dưới đây sẽ giúp bạn có sự chuẩn bị tốt nhất khi đầu tư.

Lựa chọn lô đất nền có vị trí đắc địa

Đất nền ở vị trí cao ráo, có hệ thống giao thông thuận lợi, gần các trục đường chính, tiếp giáp với trường học, bệnh viện, siêu thị và các công trình tiện ích khác thường là sự lựa chọn ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư. Các khu đất ở vị trí đắc địa có tiềm năng sinh lời rất cao. Điều đó cũng khá dễ hiểu, đặt vị trí bản thân vào người đi mua đất, bạn sẽ lựa chọn những lô đất ở vị trí trung tâm thành phố, nơi có dân cư đông đúc, thuận lợi để kinh doanh hay những khu đất ở xa trung tâm, rất khó để buôn bán? 

Vị trí của lô đất nền rất quan trọng

Lô đất nền phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý

Tình trạng các lô đất không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, đang ở diện tranh chấp... vẫn được rao bán tràn lan trên mạng với mức giá rẻ hơn so với thị trường. Tuy nhiên, nếu đầu tư vào những lô đất có pháp lý không rõ ràng thì rất dễ gặp phải rủi ro "mất trắng" vì bị thu hồi bất cứ lúc nào. Vì vậy, trước khi quyết định bỏ ra một khoản tiền lớn để mua đất nền hãy kiểm tra tính pháp lý của lô đất, của dự án mà bạn đang quan tâm. Bạn có thể tham khảo cách kiểm tra tính pháp lý của lô đất nền như sau:

- Kiểm tra sổ đỏ: Nhà đầu tư có thể đến các văn phòng công chức gần nhất tại tỉnh/thành phố cùng nơi tọa lạc với lô đất nền để kiểm tra. Văn phòng công chứng sẽ cung cấp cho bạn các thông tin quan trọng về lô đất nền đó như: Lô đất nền đó có đang thế chấp tại ngân hàng không? Lô đất đó có đang hoặc đã bán cho người khác không để tránh tình trạng chủ sở hữu lô đất gian lận bán cho nhiều người cùng một lúc.

- Kiểm tra xem lô đất nền đó có đang thuộc diện tranh chấp không bằng cách gặp bộ phận địa chính tại địa phương để nhờ họ kiểm tra giúp. Để được giúp đỡ, bạn có thể sẽ mất thêm một khoản chi phí nhỏ nhưng nó sẽ giúp bạn yên tâm trước khi bỏ ra khoản tiền lớn để mua đất nền.

Nếu bạn là một nhà đầu tư mới, chưa có nhiều kinh nghiệm hãy tìm đến các công ty tư vấn luật, các công ty chuyên môi giới bất động sản để được tư vấn và hỗ trợ. Dù mất phí dịch vụ nhưng bạn có thể yên tâm xuống tiền mua lô đất nền đó trong sự an tâm và có thêm kinh nghiệm đầu tư sản phẩm này.

Ngoài ra, hiện tại không có bộ luật kinh doanh đất nền riêng biệt nên bạn có thể tham khảo các quy định trong luật kinh doanh bất động sản để thực hiện đúng và đầy đủ các giao dịch mua bán.

Định giá đất nền trước khi mua

Việc định giá đất nền trước khi mua sẽ giúp nhà đầu tư mua được mảnh đất với giá tốt nhất. Nếu bạn là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản thì có thể tự định giá bằng cách:

• Tìm thông tin rao bán đất gần vị trí với lô đất bạn dự định mua trên các trang mua bán nhà đất. Sau khi nắm được thông tin giá bán, diện tích hãy tính xem 1m2 tại khu vực đó có giá bao nhiêu rồi so sánh với giá của lô đất mình quan tâm để thấy được mức độ chênh lệch. 
• Dùng số điện thoại khác để liên hệ với môi giới xung quanh khu vực mà bạn dự định mua để tham khảo giá. 

Trường hợp bạn là nhà đầu tư mới, hãy tìm đến các chuyên gia tư vấn giá để xác định giá trị của mảnh đất nền dự định mua, từ đó có thể thương lượng giá với người bán.

Định giá mảnh đất nền trước khi mua

Xác định tính thanh khoản đất đai trong cùng khu vực

Tính thanh khoản được hiểu đơn giản là đất đai tại khu vực đó có khả năng bán lại dễ dàng không. Đây là một yếu tố quan trọng khi bạn dự định đầu tư vào một lô đất nền bất kỳ. Để xác minh tính thanh khoản của lô đất nền, bạn có thể tham khảo một số cách sau:

• Khu vực mà bạn dự định mua đất có nhiều ngân hàng hỗ trợ vay thế chấp không? Nếu thế chấp lô đất bạn dự định mua thì có thể vay tối đa bao nhiêu tiền. Nếu tỷ lệ vay hơn lớn hơn 50% giá trị lô đất thì tính thanh khoản của nó khá cao.
• Khảo sát tình hình mua bán đất đai tại khu vực đó như thế nào: sôi động hay trầm lắng. Bạn có thể truy cập vào các trang rao bán nhà đất để tìm kiếm xem có nhiều người rao bán đất tại khu vực nào không? Có nhiều người thảo luận, quan tâm đến các bài viết đó không? Giá cả thế nào?
• Nếu vị trí bạn mua đất tại khu vực đông dân cư, gần khu công nghiệp thì nhu cầu nhà ở rất nhiều, tính thanh khoản của lô đất tốt.

Không mua đất nền chung sổ

Có 2 trường hợp mua bán đất nền chung sổ như:

- Mảnh đất đó đủ điều kiện tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa làm thủ tục tách riêng ra một cuốn sổ riêng biệt.

- Mảnh đất đó không đủ điều kiện để tách thành một cuốn sổ riêng biệt. Ví dụ, mảnh đất đó nằm ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích là 45m2 thì sẽ không được tách sổ vì diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND tại khu vực này là 50m2, chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Việc mua đất nền chung sổ sẽ có một số hạn chế như sau:

- Rất khó thế chấp mảnh đất nền để vay vốn tại ngân hàng.

- Giấy tờ pháp lý rất phức tạp, mất rất nhiều thời gian và chi phí khi thực hiện giao dịch mua bán, xin giấy phép xây dựng, sửa chữa với lô đất đó.

- Thực hiện bất cứ giao dịch nào liên quan đến mảnh đất đều cần sự chấp thuận của những người có tên trong sổ. Dễ xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp dẫn đến các cuộc kiện tụng không mong muốn.

- Khi có nhu cầu bán lại thì rất khó kiếm được khách hàng hoặc giá bán không được như ý.

Vì vậy, khách hàng không nên đầu tư, kinh doanh vào các mảnh đất nền chung sổ để tránh rắc rối sau này.

Hãy tìm hiểu uy tín của chủ đầu dự án

Việc tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư dự án đất nền giúp bạn an tâm hơn trước khi đưa ra quyết định.

Hiện nay, không ít trường hợp chủ đầu tư mang tiền của dự án này sang dự án khác để đầu tư nhằm kiếm thêm lợi nhuận. Mà số tiền mang đi đầu tư chính là tiền do khách hàng đóng theo tiến độ thi công của dự án. Tuy nhiên, để có tiền đầu tư dự án khác, chủ đầu tư chỉ cho thi công công một số hạng mục cơ bản của dự án hiện tại như đổ đất, san nền... nhưng không lặp đặt hệ thống điện nước, hoàn thiện mặt đường. Nếu dự án không thể hoàn thiện được các bước cơ bản ban đầu thì khách hàng cũng không thể xây nhà được.

Bên cạnh đó, nhiều người mua đất nền, đã ký kết hợp đồng nhưng không nhận được sổ vì lý do đơn giản là chủ đầu tư đã mang sổ thế chấp để vay vốn.

Kiểm tra uy tín của chủ đầu tư trước khi ký kết hợp đồng

Để kiểm tra uy tín của chủ đầu tư dự án, bạn có thể làm như sau:

- Tìm hiểu năng lực tài chính của chủ động tư trên báo cáo tài chính năm gần nhất, uy tín truyền thông được thể hiện trên các trang báo uy tín trong và ngoài nước. Ngoài ra, bạn cũng có thể khảo sát mức độ hài lòng của người dân đang sử dụng sản phẩm, dịch vụ mà chủ đầu tư cung cấp. Một chủ đầu tư uy tín là những doanh nghiệp đã cung cấp ra thị trường nhiều sản phẩm và được người tiêu dùng đón nhận, đánh giá cao.

- Đánh giá độ uy tín của chủ đầu tư thông qua việc xem xét họ có hợp tác với các đơn vị phân phối sản phẩm không? Các đơn vị này thường là những sàn bất động sản uy tín, được đánh giá cao, minh bạc thông tin và làm việc chuyên nghiệp.

- Chủ đầu tư uy tín sẽ công bố thông tin minh bạch, cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý của dự án… Vì vậy, bạn cần lưu ý xem chủ đầu tư có né tránh những câu hỏi của mình hồ sơ pháp lý, các thông tin trái chiều (nếu có) của dự án không và quan sát thái độ của họ khi bạn đặt câu hỏi.

- Phải trực tiếp xem xét dự án mà chủ đầu tư đó đang triển khai để đưa ra nhận định khách quan nhất. Bạn có thể dành thời gian đến đến dự án quan sát tiến độ, hỏi thêm thông tin từ ngân hàng đang sống trong khu vực của dự án...

Yếu tố phong thủy của mảnh đất nề khá quan trọng

Khi có dự định kinh doanh đất nền bạn cũng nên tìm hiểu các yếu tố phong thủy để lựa chọn được mảnh đất ưng ý nhất. Nếu mua đất nền để xây nhà, bạn nên chọn mảnh đất có hướng hợp với mệnh của mình. Theo quan niệm dân gian, chọn được mảnh đất có hướng hợp mệnh sẽ giúp cho cuộc sống của gia đình bạn gặp nhiều may mắn, bình an và tài lộc. Đặc biệt, nếu bạn muốn mua đất để bán lại thì càng phải quan tâm đến yếu tố phong thủy để bán được với giá cao hơn.

Trên đây là 7 kinh nghiệm kinh doanh đất nền để bạn tham khảo và đưa ra lựa chọn đầu tư phù hợp nhất.