Đất nền là gì? Có nên đầu tư đất nền trong năm nay không?

Khái niệm về đất nền không còn xa lạ với các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm lâu năm trong nghề. Tuy nhiên với các nhà đầu tư mới có thể chưa nắm rõ được khái niệm về đất nền.

Như thế nào gọi là đất nền?

Đất nền (tên tiếng Anh: The Ground) là những khu đất trống, chưa có bất kỳ tác động nào của con người như đào, lấp, san đất, xây dựng nhà... Chúng vẫn được giữ nguyên hiện trạng như ban đầu. Vì vậy, chỉ cần có sự tác động nhỏ của máy móc, con người thì mảnh đất đó sẽ không được gọi là đất nền.

Đất nền được phân loại như thế nào?

Đất nền được phân thành 3 loại chính như sau:

Đất nền dự án

Đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của địa phương hoặc các chủ đầu tư. Những lô đất này vẫn chưa được chủ đầu tư tiến hành xây dựng nhưng đã bắt đầu có sự tác động của con người như:

• Quy hoạch thành từng lô đất cụ thể
• Phân tách các lô đất theo nhiều diện tích khác nhau
• Xây dựng đường nội bộ trong khu vực dự án
• Xây dựng rào chắn xung quanh

Như vậy, khác với đất nền nguyên sơ thì đất nền dự án đã có sự tác động ban đầu của con người. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm đền bù cho những gia đình bị thu hồi đất để làm dự án và cấp phép đầy đủ các giấy tờ liên quan đến đất nền cho người dân khi thực hiện mua bán.

Các lô đất nền F0 luôn là sự lựa chọn hàng đầu của khách hàng

Đất thổ cư

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở. Đây là loại đất được sử dụng lâu dài, gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, chủ mảnh đất sẽ được cấp sổ đỏ để chứng nhận quyền sở hữu của mình với tài sản này. Chủ nhân của mảnh đất thổ cư có quyền xây nhà để ở và các công trình khác phục vụ mục đích sinh hoạt của gia đình.

Đất nền liền kề

Đất nền liền kề cũng có những đặc điểm giống đất nền dự án nhưng nó bao gồm các khu đất liền kề và có diện tích bằng nhau và cùng xuất hiện trên cùng một khu vực thi công dự án đó.

Hồ sơ pháp lý của đất nền

Trước khi quyết định đầu tư vào một lô đất nền nào đó, nhà đầu tư phải kiểm tra hồ sơ pháp lý của lô đất đó để tránh những rủi ro về sau. Một dự án đất nền đủ điều kiện để bán nếu nhà đầu tư phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ sau:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
• Hồ sơ dự án
• Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án

- Ngoài ra, chủ đầu tư dự án phải:

• Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt
• Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở
• Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

(Căn cứ Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi thực hiện giao dịch mua bán đất nền

Thực trạng đầu tư đất nền trong năm 2021

Hiện nay, đất nền là một trong những kênh đầu tư thu hút sự quan tâm của rất nhiều người. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam vào thời điểm cuối năm 2020, việc thực hiện chính sách đô thị hóa tại các vùng đất Hòa Lạc, Sơn Tây, Thạch Thất... đã đẩy giá đất tại khu vực này tăng lên rõ rệt từ 25 - 30 triệu đồng/m2. So với năm 2019, mức giá này tăng khoảng 50%.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận quý 2/2021 của DKRA Vietnam cho biết: Tổng kết quý 2/2021, thị trường này ghi nhận 22 dự án mở bán, trong đó có 7 dự án mở bán mới và 15 dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Theo đó:

• Có khoảng 2.913 nền được cung cấp ra ngoài thị trường, tương đương với 108% so với cùng kỳ năm ngoái (2.699 nền), tăng 125% so với quý 1/2021 (có 1.296 nền).
• Tỷ lệ tiêu thụ đạt 63% tương đương với 1.826 nền, bằng 90% so với quý 2/2020 (2.038 nền), tăng 59% so với quý 1/2021 (1.1245 nền).

Nhìn chung, nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng so với cùng kỳ năm 2020. Các dự án đất nền được đưa ra ngoài thị trường chủ yếu vào giai đoạn đầu của quý 2/2021 khi tình hình dịch bệnh Covid-19 vẫn chưa bùng phát mạnh. Trong số các tỉnh thành có nguồn cung và nguồn tiêu thụ đất nền lớn thì Đồng Nai đang là thị trường dẫn đầu với nguồn cung là 1.319 nền, tiêu thụ 774 nền. Vị trí thứ 2 thuộc về Long An với nguồn cung là 891 nền, tiêu thụ 501 nền. Tiếp theo là thị trường tại Bình Dương với nguồn cung là 523 nền và tiêu thụ 396 nền.

Các dự án đất nền có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hoàn thiện, tiến độ xây dựng nhanh chóng luôn là sự quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư.

Nguồn ảnh: DKRA Vietnam

Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, mặt bằng giá càng ngày càng cao nên thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh rất trầm lắng. Cụ thể, trong tháng 7/2021, thị trường đất nền tại Hồ Chí Minh và các khu vực giáp ranh không ghi nhận nguồn cung mới được mở bán. Sự phục hồi của thị trường này sẽ phụ thuộc lớn và tình trạng kiểm soát dịch bệnh tại khu vực này.

Nguồn ảnh: DKRA Vietnam

Có nên đầu tư đất nền trong năm nay?

Đất nền sổ đỏ vẫn là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn. Tính thanh khoản của thị trường đất nền giảm mạnh so với giai đoạn trước do ảnh hưởng của dịch bệnh. Nhiều nhà đầu tư do phải chịu áp lực về lãi vay ngân hàng chấp nhận giảm giá bán để thu hồi dòng vốn. Đây cũng là thời điểm thích hợp để sở hữu những lô đất nền với mức giá tốt hơn. Tuy nhiên, trước khi đưa ra quyết định đầu tư, khách hàng có thể tham khảo ý kiến của một số chuyên gia như sau:

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết đất nền luôn là một phân khúc bất động sản thu hút dòng vốn của các nhà đầu tư, đặc biệt là những người có nguồn tài chính hạn hẹp. Tuy nhiên, trong mấy tháng gần đây xảy ra tình trạng "sốt đất", giá đất không thực nên đầu tư trong lúc này phải cẩn trọng, suy tính kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định. Ông Đính chia sẻ: "Qua quan sát của tôi, trong cơn “sốt đất” vừa rồi và hiện tại, có những dự án đất nền vẫn có tỉ lệ hấp thụ và giao dịch thành công rất cao". Theo ông thì các dự án đó có một số điểm chung như sau:

- Dự án đất nền có tính chất pháp lý rõ ràng, đặc biệt là các dự án mua xong được cấp sổ đỏ ngay thì phải là lựa chọn ưu tiên hàng đầu

- Chất lượng dự án tốt, có khả năng tạo dựng cuộc sống chất lượng sau này.

- Kết nối quy hoạch, đầu tư hạ tầng bài bản, đảm bảo:

• Có hạ tầng xã hội về trường học, bệnh viện
• Có hạ tầng dịch vụ như trung tâm mua sắm, khu vui chơi giải trí
• Có hạ tầng giao thông thuận tiện, gần nhà ga, bến tàu, sân bay...

- Giá cả của các dự án đất nền ở mức hợp lý. Nếu so sánh với những khu vực mà tỷ lệ giá giá chỉ đạt 10 - 30% trong khi tốc độ đầu tư hạ tầng của địa phương và các doanh nghiệp vào khu vực này đang tăng thì nên đầu tư.

- Uy tín của chủ đầu tư cũng rất quan trọng. Nếu chủ đầu tư dự án có khả năng hoàn thành dự án sớm, kịp tiến độ thì có thể tin tưởng.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyên rằng, các dự án đất nền thường ở xa trung tâm và phù hợp với người có mức đầu tư nhỏ, vốn chưa đủ mạnh và đầu tư theo từng giai đoạn.

Các phân tích trên chỉ để tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư. Vì vậy, khách hàng nên cân nhắc về tài chính, thời điểm để đưa ra lựa chọn phù hợp nhất.

Các lô đất nền F1 cũng được nhiều nhà đầu tư "săn đón"

Một số câu hỏi thường gặp về đất nền

Đất nền thương phẩm là gì?

Đất nền thương phẩm là loại đất nền có cơ sở hạ tầng đã được quy hoạch, đồng bộ rõ ràng, có các tiện ích đi kèm với công trình xây dựng như đường xá, công viên… Đất nền thương phẩm thường do các nhà đầu tư và kinh doanh địa ốc nắm giữ.

Đất nền công nghiệp là gì?

Đất nền công nghiệp là đất nền dành riêng cho việc xây dựng các khu công nghiệp, các khu sản xuất kinh doanh, chế xuất. Thông thường, đất nền công nghiệp thường có diện tích lớn, được quy hoạch xa khu dân cư. Nơi đây tập trung rất nhiều nhà máy và người lao động. Vì vậy, bạn có thể cân nhắc đầu tư vào bất động sản ở khu vực lân cận vì tiềm năng sinh lời là khá cao.

Đất nền nhà phố là gì?

Đất nền nhà phố được hiểu đơn giản là những khu đất nền ở mặt đường lớn, ở những khu bố có mật độ dân cư đông đúc. Đất nền thường có giá rất cao, thường dùng để xây dựng các cửa hàng kinh doanh.

Phát mãi đất nền là gì?

Phát mãi đất nền được hiểu là người vay thế chấp đất nền để vay vốn nhưng không trả được nợ thì ngân hàng sẽ tiến hành tịch thu mảnh đất và bán mảnh đất công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán khoản nợ của người vay vốn.

Bán đất nền là gì?

Bán đất nền là việc chủ sở hữu chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất cho người khác theo giá cả đã thỏa thuận. Việc mua bán sẽ tuân thủ theo các quy định của pháp luật hiện hành.

Đất nền vẫn là kênh thu hút mạnh mẽ dòng tiền của các nhà đầu tư. Đây cũng là kênh đầu tư được đánh giá cao về độ an toàn, biên độ tăng giá tốt, bền vững trong dài hạn.