Quyền sử dụng đất là gì? Quyền sử dụng đất bao gồm những quyền gì?

Quyền sử dụng đất là quyền gì?

Quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất được phép khai thác sử dụng đất, hưởng thành quả từ việc đầu tư vào đất và quyền được thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế… phù hợp với mong muốn của người có quyền và tuân thủ theo các quy định của pháp luật.

Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất hoặc đối tượng có nhu cầu thuê quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người dân được Nhà nước công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Quyền sử dụng đất phát sinh khi nào?

Quyền sử dụng đất bao gồm những quyền gì?

Căn cứ Điều 179, Luật Đất đai quy định quyền sử dụng đất bao gồm những quyền sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận.

- Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.

- Được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

- Được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. 

- Được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

- Được quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất.

- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

- Được quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.

- Được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại:

• Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
• Tổ chức kinh tế khác
• Cá nhân theo quy định của pháp luật.

- Được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

- Nếu đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền:

• Tự đầu tư trên đất
• Cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

Lưu ý: 

- Các quyền trên được áp dụng với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất:

• Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức
• Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
• Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền sau:

• Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
• Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
• Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự
• Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất.

Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... là các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất. Cập nhật chi tiết hiệu lực và các loại phí chuyển quyền sử dụng đất để nắm rõ thông tin khi thực hiện các quyền trên.

Quyền sử dụng đất có mấy loại?

Điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng được các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, một số trường hợp sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, hoặc việc chuyển nhượng, tặng cho phải kèm theo điều kiện nhất định. Tham khảo bài viết: Quyền sử dụng đất nông nghiệp và điều kiện thực hiện các quyền để nắm được thông tin.

Quyền sử dụng đất chung/riêng

Căn cứ Khoản 5, Điều 6, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định như sau:

“5. Hình thức sử dụng được ghi như sau:

a) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài...) thì ghi "Sử dụng riêng" vào mục hình thức sử dụng;

b) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi "Sử dụng chung" vào mục hình thức sử dụng;

c) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi "Sử dụng riêng" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi "Sử dụng chung" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. Ví dụ: "Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2".

Theo quy định trên:

- Quyền sử dụng đất riêng là quyền sử dụng đất của 1 người sử dụng đất như:

• 1 cá nhân
• 1 hộ gia đình
• 2 vợ chồng
• 1 cá nhân nước ngoài
• 1 người Việt Nam định cư ở nước ngoài…

- Quyền sử dụng đất chung là quyền sử dụng đất của nhiều người sử dụng đất.

- Người có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:

Với trường hợp đất sử dụng riêng

• 1 cá nhân: có toàn quyền quyết định.
• 1 hộ gia đình: Phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên gia đình.
• 2 vợ chồng: Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho… phải có sự đồng ý của cả 2 vợ chồng. Trường hợp 1 người chết trước thì di sản thừa kế là ½ giá trị thửa đất.

Với trường hợp đất sử dụng chung

Căn cứ Điểm b, Khoản 2, Điều 167, Luật Đất đai quy định như sau:

• Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định.
• Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Lưu ý: Hình thức sử dụng đất chung hoặc riêng được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Người sử dụng đất có thể kiểm tra thông tin này trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình.

Quy định về quyền sử dụng đất chung riêng

Quyền sử dụng đất lâu dài là gì?

Quyền sử dụng đất lâu dài là quyền của người sử dụng các loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Theo quy định tại Điều 125, Luật Đất đai, các trường hợp đất sử dụng lâu dài, bao gồm:

- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc.

- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên.

- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan bao gồm: Đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội.

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính bao gồm: Đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về:

• Kinh tế, văn hóa, xã hội
• Y tế
• Giáo dục và đào tạo
• Thể dục thể thao
• Khoa học và công nghệ, môi trường
• Ngoại giao
• Các công trình sự nghiệp khác.

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.

- Đất cơ sở tôn giáo, bao gồm: Đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường…

- Đất tín ngưỡng.

- Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh.

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

- Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định sau:

• Chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài.

Chấm dứt quyền sử dụng đất

Khi chấm dứt quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không còn quyền hạn với mảnh đất đó và không phải thực hiện các nghĩa vụ chung theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật.

Căn cứ Điều 65, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người”.

Như vậy, một số trường hợp sẽ bị thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật như: Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế, tự nguyện trả lại đất, đất ở khu vực ô nhiễm môi trường đe dọa sức khỏe, tính mạng của con người… 

Theo quy định tại Điều 82, Luật Đất đai, đất thu hồi trong các trường hợp sau sẽ không được Nhà nước bồi thường về đất:

- Trường hợp 1:

• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, 
• Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước 
• Người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm

>> Bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.

- Trường hợp 2: Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.

- Trường hợp 3: Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.

- Trường hợp 4: Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.

Quyền sử dụng đất lâu dài là gì?

Giải đáp thắc mắc liên quan đến quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất hợp pháp là gì?

Quyền sử dụng đất hợp pháp là các quyền được quy định trong Luật Đất đai mà người sử dụng đất được phép thực hiện nếu có đủ điều kiện theo quy định như quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất...

Giao dịch quyền sử dụng đất là gì?

Giao dịch quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình như:

• Chuyển đổi
• Chuyển nhượng
• Cho thuê
• Cho thuê lại
• Thừa kế
• Tặng cho
• Thế chấp quyền sử dụng đất
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Các giao dịch quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo các quy định của pháp luật đã ban hành.

Giao dịch quyền sử dụng đất

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mất bao lâu?

Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

“2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày”.

Như vậy, thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Không quá 30 ngày với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
• Không quá 10 ngày với trường hợp làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận.
• Không quá 15 ngày với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận khi có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất.

Quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

Quyền sử dụng đất có hiệu lực khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua việc cấp Giấy chứng nhận. Với các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (căn cứ Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai.

Các quy định về quyền sử dụng đất sẽ được cập nhật liên tục để mang đến cho khách hàng những thông tin mới nhất. Người sử dụng đất nên giữ gìn Giấy chứng nhận cẩn thận vì nó là chứng thư pháp lý để đảm bảo quyền lợi của mình.